Ieri am scris care ar putea fi motivele ce ar putea conduce la investiţii imobiliare în Mangalia. Ca să ducem treaba până la capăt, este necesar să facem câteva calcule pentru a vedea ce randament s-ar putea obţine printr-o investiţie în acest oraş.
Pe str. Rozelor, preţul variază între 32.000 şi 40.000 de euro, iar pe Ion Creangă, unde vă spuneam că sunt apartamente confort II, preţul este mai mic. Suprafaţa apartamentelor de pe Ion Creangă este de doar 38 de mp, dar au balcoane şi se vând cam la 22-23.000 de euro. Pentru a vedea cum arată străzile şi blocurile de pe Rozelor şi Ion Creangă, citiţi articolul de ieri despre investiţiile imobiliare din Mangalia. Am pus link mai sus.
După cum se poate observa, preţurile anunţurilor postate sunt puţin mai mici decât mi s-a spus în agenţii, dar este posibil să nu aibă toate îmbunătăţirile.
Ulterior, am abordat două agenţii, unde am găsit oameni drăguţi ce mi-au răspuns la întrebări, deşi le puneam ca un potenţial viitor cumpărător. Pentru că rămăsesem de anul trecut cu o nelămurire, prima întrebare a fost dacă se pot închiria aceste apartamente, atât în regim hotelier, cât şi pe termen lung. Am început cu această întrebare, întrucât credeam că este ciudat să găseşti chiriaşi pe termen lung, care să accepte să stea 10 luni şi apoi să plece sau să se mute doar temporar, pentru că proprietarul să aibă apartamentul liber în cursul sezonului. Mi s-a răspuns că se poate, că nu este nimic ciudat şi că se practică. Cum spuneam şi ieri, sunt mulţi coreeni care vin pe o perioadă nu foarte lungă, să lucreze la Şantierul Naval.
Având această problemă lămurită, am aflat mai departe că preţul de închiriere al unui partament de două camere, pe termen lung, este de 120 – 150 de euro. În regim hotelier se practică o chirie de 100 de lei pe cameră, deci 200 lei/noapte/apartament. Şi mi s-au mai dat asigurări că în iulie şi august, apartamentele sunt pline. La agenţia Roxana&Mar Mangalia (tel. 0769.71.84.92, 0749.55.10.33) am discutat cu o doamnă foarte drăguţă – motiv pentru care îmi pare corect să trec aici şi telefoanele, care mi-a spus că sunt multe vânzări şi chiar aştepta un belgian. Am mai aflat că în agenţie sunt agenţi ce se ocupă şi de închirierea în regim hotelier, contra unui comision, desigur.
Informaţia conform căreia apartamentele sunt complet ocupate în iulie şi august, a fost întărită şi de o altă doamnă de la cealaltă agenţie, dar şi de doi localnici. Primul era un domn ce are garsoniera fiicei ce a plecat din ţară şi o închiriază de câţiva ani, doar în sezon. Era mulţumit, mi-a spus că oamenii revin căci le plac condiţiile oferite. Mi-a explicat că apartamentul/garsoniera trebuie să fie dotată cu aer condiţionat, tot ce trebuie în bucătărie, termopane şi gresie/faianţă. Îmi spunea că la gară sunt mulţi care atrag turiştii, dar sunt mari şanse ca aceştia să fie dezamăgiţi. Există şi camere mai ieftine de 100 de lei pe noapte, dar nu au condiţii deloc sau aproape deloc. În marea majoritate a cazurilor sunt camere în case situate departe de plajă şi chiar fără baie. Turiştilor li se oferă posibilitatea de a se spăla în curte, cu apă de ploaie, dintr-un butoi în care apa a fost încălzită. Pe mine m-a pufnit râsul, dar domnul mi-a dat asigurări că nu sunt poveşti.
A doua persoană a fost o doamnă drăguţă, ce avea un magazin şi care mi-a povestit cum a făcut pentru prietena dânsei câteva fotografii, le-a postat pe net şi astfel a găsit lejer clienţi. Însă interlocutoarea mea mi-a povestit şi despre cealaltă parte a situaţiei. Renunţase să mai ofere camere de închiriat cu ani în urmă, după ce avusese câţiva turişti „civilizaţi”. Unuia îi era foarte cald şi cum pe vremea aceea nu se purta încă aerul condiţionat, „domnul” se răcorea la frigider. Deschidea uşa şi stătea sprijinit de aceasta, în faţa frigiderului. Întrucât nu era nici prea subţirel, rezultatul a fost cumpărarea unui alt frigider şi tăierea unui covor de lână, ce putrezise de la apa scursă din frigider, după ce uşa a cedat. A fost nevoită să transforme covorul din dreptunghiular în oval, creativă doamna mea, mi-a plăcut mult, căci era tare simpatică şi amuzantă. Apoi, mi-a spus că prietena dânsei se adaptase la piaţa actuală, folosind gresie în loc de covoare şi discutând din start cu turiştii despre toate condiţiile oferite şi întreţinerea casei. „Insă, mie nu îmi mai trebuie!” mi-a spus doamna cu năduf.
Deci, riscurile există!!!
Acum trecem la calcule pentru a vedea ce randament teoretic se obţine, căci avem toate elementele.
Presupunem că se poate cumpăra un apartament de două camere, cu un preţ mediu de 35.000 de euro, adică 157.500 lei( la un curs de 4,5 lei pentru 1 euro).
Calculăm chiria ce se poate obţine într-un an:
10 luni x 120 euro x 4,5 lei/euro + 60 zile x 200 lei = 17.400 lei anual
Pentru a determina randamentul investiţiei(yield sau ROI-return on investment în lb. engleză), împărţim chiria obţinută într-un an la preţul apartamentului:
17.400 lei/157.500 x 100 = 11,04 %
şi observăm că randamentul este unul foarte bun pentru timpurile actuale, care permite în 9 ani recuperarea integrală a investiţiei iniţiale.
Atenţie însă, calculul este efectuat pentru un randament brut, căci nu am cules şi datele necesare calculării unui randament net. Din păcate. Pentru a determina sumele nete, adică cele care rămân clar în mâna investitorului, este necesară diminuarea veniturilor cu toate cheltuielile efectuate de proprietar şi la rezultatul obţinut se aplică impozitul pe chirii, ca să fie totul corect, legal şi în ordine. Ştiu că se practică altfel, dar aceasta este recomandarea de dorit. Sigur că în acest caz, recuperarea integrală a sumei investite se face într-o perioadă ceva mai mare de 9 ani, dar acestea sunt datele pe care le-am cules şi am o variabilă de comparaţie cu alte situaţii similare. Comparând mere cu mere, deci.
Notă: Aceste două articole nu reprezintă sfaturi de investiţie!!! Sunt doar date culese de mine, relative ca orice părere, şi reprezintă decât opinia câtorva persoane.
Mihaela Dămăceanu
Foarte multe din apartamentele vazute de mine in Mangalia aveau bucataria minuscula, nu puteai pune o masa. Pretul unuia in comparatie cu alte orase e mare, doar marea poate justifica oarecum diferenta si totusi… acum vreo 3-4 ani angajatii DMHI puteau cumpara o garsoniera cu 20.000 euro(majoritatea jalnice), cu 1 camera 28-30.000 euro doar curate, fara imbunatatiri gen: centrala, boiler, etc.
Mihaela, mulţumesc pentru comentariu şi completările bune. Ştiu că firesc era să şi văd câteva, dar este prima încercare de a scrie ceva de genul acesta şi…mai sunt lucruri ce pot fi îmbunătăţite, vizionarea câtorva apartamente fiind esenţială. Deci, reţinem la minusuri, bucătăriile foarte mici. Însă, dacă toate sunt la fel, atunci nu este altă alegere. Cu siguranţă. marea are contribuţia ei la preţ, pentru apart. din Mangalia. Când spui cu o cameră, te referi la garsoniere sau numeri ca afară, doar dormitoarele. Pentru că dacă este vorba de apart. cu un dormitor, deci două camere, preţul a rămas la fel, se pare. De la 28-30.000, în condiţiile descrise de tine, se va mai adauga obligatoriu şi costul îmbunătăţirilor. Eu am făcut calculul pe un cost total de 35.000 euro. Erau situate pe Rozelor sau central?
Pentru ceilalţi cititori, DMHI înseamnă Daewoo Mangalia Heavy Industries, adică actuala denumire corectă şi completă a Şantierului Naval.
Mihaela, dar ce crezi, dacă tot te-am prins aici(că ştiu că ai locuit în zonă, sper să nu mă înşel), îţi pare o investiţie care merită?
Daca vrei sa fie totul legal trebuie sa scazi 16 % pentru impoyit, 6,5% pentru asigurarile de sanatate, de la anul s-ar putea ca imobilele cu alta destinatie decat locuinta sa fie impozitate mai mult si la impozitul pe proprietate, adauga intretinerea: apa, curent,gaze, salubritate, tv si internet, uzura mobilei si aparatelor electrocasnice care sigur se deterioreaza mai rau decat cele aflate sub ochiul proprietarului, faptul ca trebuie sa faca cineva si curatenie, ca lenjeriile trebuie spălate si dupa o noapte si s-ar putea sa mai scada randamentul
Aoleuuu, a venit reprezentantul legii :)) Lăsând gluma la o parte, ai perfectă dreptate. Scade, este adevărat, am spus, am spus. Dar la o singură noapte, nici nu aş închiria, parol.
Ce exercitiu de memorie mi-ai dat. 🙂 Despre bucatarii pe langa ce am vazut cu ochii mei, multe le-am vazut pe net din anunturile pentru inchiriat si chiar vanzare. Nu cunosc toate zonele, eu am stat in camera de serviciu, garsoniera: camera unde dormi, gatesti, stai si cu dus si toaleta separate de un hol foarte ingust si scurt(cat o masa). Ca idee pe lungimea camerei intra sifonierul lung de 150 cm, patul de 200 si biroul la geam asezat pe latime, iar pe cealalta parte a camerei, aragaz, masa plianta, fotoliu, cu corpuri suspendate, frigider si masina de spalat.
Pretul mentionat pentru o camera ma refer la cele din cladirea vizavi de gara, de langa politie. Ar fi o camera putin mai mare decat cele de pe Negru Voda, cu bucatarie separata mare(cu canapea extensibila, masa, frigider si masina de spalat, chiuveta si mobilier) si baie. Nu cu camera de dormit separat. Si ambele fara balcon.
Daca 35.000 de euro ar fi toti banii mei nu m-as grabi sa-i investesc, cred ca e bine sa ai si un fond extra. Cred ca in general e o investitie care merita doar daca ai mai multe afaceri, locuiesti in acelasi oras.
Noi am cumparat un apartament fara imbunatatiri la un pret bun si incet-incet lucram la el, speram noi ca la anul sa terminam. Iar daca ar fi sa ne mutam l-as inchiria negresit.
Cunosc persoane care au cautat sa cumpere unul de'a gata si dupa au mai bagat bani pentru ca nu mai era pe gustul lor. Bani irositi si munca si praf si nervi. Din start trebuie sa pui in balanta totul(inclusiv lenjeriile de pat, cheltuielile lunare) si vei sti ce si ce nu se merita.
Din calcule ar parea ca nu, statul iti pune multe piedici.
Nici mie nu prea mi-a dat pe plus… Mai sunt lucruri interesante despre Mangalia, gen pretul urias al gigacaloriei :). PLus că nu prea iti poate nimeni garanta ca apartamentul va fi inchiriat peste iarna si in fiecare seara de vara… Mi se pare riscant asa, la prima vedere.
Mihaela, îţi mulţumesc frumos pentru răspunsul foarte detaliat şi în temă. Ai pus punctul pe i cu cele două condiţii în care ar merita să te gândeşti să investeşti. Întotdeauna diversficarea în afaceri este bună, dar presupune şi un capital mare. Cea mai grea problemă este să găseşti exact primul business, acela care să aibă un risc mic şi să te ridice. Apoi, totul devine ceva mai uşor.
Cred că aşa cum aţi făcut voi cu apartamentul, este cel mai avantajos dpdv financiar. Tot la fel am procedat şi noi, gândindu-mă că rare sunt şansele de a găsi un ap. cu îmbunătăţiri care să fie şi pe gustul şi sufletul meu. Dar am avut şi un dezavantaj. Neavând nici toată suma necesară amenajarii dintr-o dată, a întregii case, am luat-o încet şi pe rând în vreo trei etape mari. La un moment dat oboseşti şi mai vine şi viaţa cu ale ei, altele şi aşa se face că şi acum, tot mi-au mai rămas câteva mărunţele nefăcute. Aproape că m-am şi obişnuit cu lipsa lor, ceea ce nu este chiar O.K.
Draga Iulia, îţi mulţumesc şi ţie şi tuturor fetelor care mi-au scris părerile şi impresiile lor.
Eu nu am avut chiar toate datele, de fapt la aerul condiţionat am o problemă pentru că eu îl folosesc rar. Însă trebuie să recunosc că dacă mai făceam un pic de efort, le aflam şi mergeam cu calculele până la final, dar recunosc că am obosit puţin la cât am avut de comunicat şi împărtăşit. Oricum voi face acest lucru să văd exact cât iese suma finală. Şi să avem o posibilitate de comparaţie. Deşi părerea generală este că ne omoară fiscalitatea şi cheltuielile multe care ar fi necesare, mie mi-a făcut o deosebită plăcere şi toată investigaţia din Mangalia, şi scrierea cu tot sufletul a acestor două postări, şi toate comentariile şi impresiile primite. Contorizând puţin impresiile primite la ele, am constatat cu bucurie un interes mai mare decât credeam că va fi.
Concluzia este că dacă mai dau de ceva ce îmi va părea interesant, voi mai scrie şi dezbatem noi aici, ce şi cum!!!
O idee mai buna ar fi cumpararea unei garsoniere in orasul in care stai, parca Bucuresti am inteles. O garsoniera in Bucuresti se va inchiria oricand, o poti avea inchiriata in fiecare zi. Faci un credit care se va plati singur (din chirie) si cand baiatul tau va creste va avea garsoniera achitata. Efortul financiar initial va fi avansul si amenajarea, dupa aceea lunile vor curge usor: chiria=rata.
Mulţumesc! Se prea poate să fie cea mai bună variantă!